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Resultados al Cuarto Trimestre de 1999. Pesos de Poder Adquisitivo al 31 de Diciembre de 1999. RESUMEN DE RESULTADOS Cuarto Trimestre:
1999:
Balance General al 31 de Diciembre 1999:
REPORTE DEL DIRECTOR.
Durante el cuarto trimestre de 1999, Consorcio ARA incrementó sus ventas de unidades en 56.1%. La venta total de vivienda creció de 3,495 unidades durante el cuarto trimestre de 1998 a 5,457 unidades en el cuarto trimestre de 1999. El desglose de estos datos se encuentra a continuación:
La operación de Consorcio ARA en el sector de Prosavi generó ingresos por $33.2 millones derivados del reconocimiento de 300 unidades construidas y vendidas durante este trimestre. En términos de unidades vendidas, las ventas con financiamiento Infonavit aumentaron de 1,293 unidades durante el cuarto trimestre de 1998 a 2,482 viviendas durante el cuarto trimestre de 1999, lo cual representa un incremento del 92.0% en volumen y de 92.3% en ingresos. El volumen de ventas de FOVI-FOVISSSTE en el trimestre creció un 53.6% con relación al mismo trimestre del año pasado, para cerrar con 2,277 viviendas; representando un incremento de 55.6% en ingresos para llegar a $446.8 millones. Nuestras operaciones dentro del sector de interés social se vieron marcadas por un positivo desempeño durante el cuarto trimestre del año. En total, dicha venta creció un 71.5% de 2,775 durante el cuarto trimestre de 1998 a 4,759 unidades durante el cuarto trimestre de 1999 teniendo una expansión en ingresos del 72.1%. El sector de tipo medio tuvo un incremento del 233.0% en unidades totales, y sin considerar las asociaciones en participación el crecimiento fue del 168.9% y un incremento del 164.9% en ingresos comparándolo con el mismo periodo del año anterior. De las 363 unidades de tipo medio vendidas en el trimestre, se registraron 24 unidades vendidas a través de Bital con el exclusivo programa Bital-ARA y el resto de las unidades vendidas a través de créditos hipotecarios de tipo B3 por parte de FOVI.
La línea de negocio de vivienda residencial tuvo una contracción de 10 unidades, representando un decremento del 24.3% en ingresos de trimestre a trimestre. La baja observada en el trimestre se debe básicamente a la finalización de algunos desarrollos de este segmento, no obstante se supero la meta anual. En la medida que los nuevos desarrollos planeados para el año 2000 comiencen a operar, las ventas en este segmento tendrán un repunte más importante. Durante el cuarto trimestre de 1999 los precios promedio de venta de los productos de Consorcio Ara experimentaron un comportamiento mixto. El precio de venta de vivienda de interés social incrementó un 0.4%. El precio promedio de la vivienda de tipo medio y residencial disminuyeron un 1.5% y 2.7% respectivamente. El desglose de esta información se detalla a continuación:
ESTADO DE RESULTADOS, 4° Trimestre de 1999 VS 4° Trimestre de 1998.
El efecto combinado de las ventas causó que los ingresos de Consorcio Ara crecieran 57.9% en términos reales de $687.6 millones durante el cuarto trimestre de 1998 a $1,085.5 millones durante el cuarto trimestre de 1999. Consorcio ARA ha tenido la flexibilidad para adaptarse a las necesidades del mercado. El costo de ventas creció un 57.7% de $488.3 millones al cierre del cuarto trimestre de 1998 a $769.9 millones al cierre del cuarto trimestre de 1999. Este incremento esta en línea con el experimentado por los ingresos. La utilidad bruta para el cuarto trimestre de 1999 fue superior a la del cuarto trimestre del año anterior en un 58.4% al alcanzar los $315.6 millones. Lo cual generó un margen bruto global de 29.1% sobre ventas. Los márgenes brutos por segmento son desglosados a continuación:
La vivienda de interés social comercializada por Consorcio Ara sigue siendo de las de mayor precio y mejor valor del mercado, lo que ha permitido mantener los mejores márgenes de la industria. GASTOS GENERALES Y DE ADMINISTRACION Los gastos generales y de administración como porcentaje de ventas fueron de 6.9%. Durante el cuarto trimestre de 1999 estos ascendieron a $74.5 millones. La utilidad de operación de Consorcio Ara durante el cuarto trimestre de 1999 alcanzó los $241.1 millones. Esto representa un incremento real del 57.8% con respecto al cuarto trimestre del año anterior. El margen correspondiente alcanzo niveles de 22.2%. Durante el cuarto trimestre de 1999, Consorcio Ara generó $248.1 millones de EBITDA, de los cuales solo $7.0 son producto de la depreciación. El margen resultante fue de 22.9% durante el cuarto trimestre de 1999. COSTO INTEGRAL DE FINANCIAMIENTO El costo integral de financiamiento disminuyó un 61.3% de $26.3 millones durante el cuarto trimestre de 1998 a $10.2 millones durante el cuarto trimestre de 1999. Su desglose se muestra a continuación:
Los créditos puente contratados y el pagaré a mediano plazo causaron que el interés pagado se viera incrementado en un 26.1%. El efectivo del cuarto trimestre de 1998 al 1999 se mantuvo en niveles similares, como resultado a las diferencias en las tasas reales del mercado se obtuvo una ganancia de intereses de $14.7 millones un 7.0% menor al del año pasado. Parte de los terrenos se compraron en la frontera noroeste del país y en la zona metropolitana de la ciudad de México se pacto en dólares y a un plazo corto. Como consecuencia de las fluctuaciones del efecto cambiario tuvieron un incremento favorable obteniendo una utilidad de 2.7 millones. Cabe hacer notar que nuestro EBITDA es 24.4 veces mayor que los 10.2 millones del costo integral de financiamiento y que puede cubrir los intereses pagados en más de 15.6 veces.
Las asociaciones en participación han visto su volumen incrementar de 6 unidades a 86 unidades. Esto se debe a la entrada de hipotecas B3 de FOVI al mercado a finales de 1998, por lo que este año se comenzaron a registrar de forma importante las ventas a través de este tipo de hipotecas.
Como parte del apoyo de las autoridades mexicanas a las empresas desarrolladoras de vivienda en México, Consorcio ARA puede deducir el monto invertido en inventario de reserva territorial para vivienda en el año de adquisición. La empresa pagó impuestos durante el cuarto trimestre por la cantidad de $6.2 millones, lo que representa el 0.6% de los ingresos. La utilidad neta total del cuarto trimestre del año alcanzó los $224.3 millones, cantidad superior a la del cuarto trimestre del año anterior en un 87.6%. El margen neto alcanzado fue del 20.7%.
Durante el periodo comprendido entre Enero y Diciembre de 1999, Consorcio Ara reconoció ingresos por un volumen 41.4% mayor que en el periodo comparable anterior. Las ventas totales de unidades crecieron de 9,115 unidades a 12,761 en 1998 y 1999 respectivamente. El desglose se da a continuación:
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