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Resultados al Tercer Trimestre del 2000. Pesos de Poder Adquisitivo al 30 de Septiembre de 2000. RESUMEN DE RESULTADOS Tercer Trimestre: · Incremento en unidades del 14.2% con respecto al tercer trimestre de 1999 · Incremento en ventas del 11.0% con respecto al tercer trimestre del año pasado · Incremento de 10.5% en utilidad bruta, tercer trimestre de 1999 a tercer trimestre del 2000, reflejando un margen bruto de 29.0% · Incremento de 10.7% en utilidad de operación con respecto al tercer trimestre del año anterior con un margen de 21.8% · EBITDA creció 10.6% con relación al tercer trimestre de 1999, alcanzando un margen de 23.2% con respecto a ventas · Utilidad neta durante el tercer trimestre creció 11.7% en términos comparables al tercer trimestre de 1999, con un margen neto comparable de 19.4%. Considerando el efecto del impuesto diferido, el margen neto fue de 13.5% UDM a Septiembre del 2000: · Incremento en unidades vendidas del 38.7% durante el periodo de Octubre de 1999 a Septiembre de 2000 comparado con el mismo periodo del año anterior · Incremento en ventas del 37.6% · Incremento de 37.5% en utilidad bruta en los últimos doce meses a Septiembre de 2000 con respecto al mismo periodo del año anterior, reflejando un margen bruto de 29.1% · Incremento en utilidad de operación de 38.1% con respecto al periodo de Octubre de 1998 a Septiembre de 1999, con un margen operativo de 22.0% · EBITDA creció 37.7% con relación al periodo de Octubre de 1998 a Septiembre de 1999, alcanzando un margen de 23.1% con respecto a ventas · La utilidad neta creció 51.7% en términos comparables a los últimos doce meses a septiembre de 2000, con un margen neto comparable de 19.3%. Considerando el efecto del impuesto diferido, el margen neto fue de 15.3% · Al realizar un análisis con información comparable, es decir eliminando los efectos del Boletín D-4 la utilidad por acción fue de $1.88, representando un incremento de 51.7% Balance General al 30 de Septiembre 2000: · El efectivo se mantuvo a niveles muy similares al pasivo con costo · Sin tomar en cuenta los pasivos diferidos, el apalancamiento se mantuvo bajo, a niveles de 16.8% total de pasivos a total de activos. Tomando en cuenta el efecto de los pasivos diferidos, el apalancamiento se encuentra en 38.0% · Al cierre de Septiembre de 2000, Consorcio ARA es dueño al 100% de reserva territorial, suficiente para construir y vender 87,955 casas a plan maestro, equivalentes a 98,092 viviendas de interés social de ARA · Al cierre del trimestre el Backlog alcanzó las 18,108 unidades, suficiente para más de un año de ventas futuras REPORTE DEL DIRECTOR. Durante el tercer trimestre del 2000, Consorcio ARA incrementó sus ventas de unidades en 14.2%. La venta total de vivienda creció de 3,215 unidades durante el tercer trimestre de 1999 a 3,673 unidades en el tercer trimestre de 2000. El desglose de estos datos se encuentra a continuación:
En el transcurso del segundo trimestre iniciamos la venta de vivienda Progresiva de Interés Social, dicha vivienda es un producto muy similar al de Prosavi, colocado a través de Infonavit con un mayor precio de venta, por este motivo hemos renombrado al sector de Prosavi como Prosavi-Progresiva. Las operaciones en este sector tuvieron un crecimiento en el trimestre, registrando un incremento en unidades del 61.2% y del 70.3% en ingresos comparándolos con el mismo trimestre del año anterior. En términos de unidades vendidas, las ventas con financiamiento INFONAVIT aumentaron de 1,591 unidades durante el tercer trimestre de 1999 a 1,651 viviendas durante el tercer trimestre de 2000, lo cual representa un incremento del 3.8% en volumen y de 3.0% en ingresos. El volumen de ventas de FOVI-FOVISSSTE en el trimestre creció un 4.8% con relación al mismo trimestre del año pasado, para cerrar con 1,140 viviendas; representando un incremento de 4.6% en ingresos para llegar a $245.3 millones. Nuestras operaciones dentro del sector de interés social se vieron marcadas por un positivo desempeño durante el tercer trimestre del año. En total, dicha venta creció un 4.2% de 2,679 durante el tercer trimestre de 1999 a 2,791 unidades durante el tercer trimestre de 2000 teniendo una expansión en ingresos del 3.7%. En general dichas operaciones crecieron menos que el global por que los organismos proveedores de hipotecas están en proceso de cerrar el sexenio. Esta tendencia se verá revertida en el transcurso del año siguiente. El sector de tipo medio tuvo un incremento del 69.7% en unidades totales, y sin considerar las asociaciones en participación el crecimiento fue del 49.1%. El incremento en ingresos fué del 49.1% comparándolos con el mismo periodo del año anterior. De las 509 unidades de tipo medio vendidas en el trimestre, se registraron 116 unidades vendidas a través de Bital con el exclusivo programa Bital-ARA y el resto de las unidades vendidas a través de créditos hipotecarios de tipo B3 por parte de FOVI. La línea de negocio de vivienda residencial tuvo un incremento del 20.7% en ingresos de trimestre a trimestre. Las aperturas de Acapulco, Herrerías y Santa Mónica están dando dinamismo a esta línea de negocio. La recuperación económica esperada en México para los próximos años redundará en mayores volúmenes de venta para tipo medio y residencial. Durante el tercer trimestre de 2000 los precios promedio de venta de los productos de Consorcio Ara experimentaron un comportamiento mixto. El precio de venta de vivienda Prosavi-Progresiva incrementó, mientras que el precio de la vivienda Interés Social y residencial se contrajeron y tipo medio se mantuvo. El desglose de esta información se detalla a continuación:
Cabe mencionar que el incremento del 5.6% en el precio promedio de la vivienda Prosavi-Progresiva se debe a la nueva hipoteca Progresiva comercializada por Consorcio ARA y financiada por Infonavit. Así mismo el decremento en precio de residencial obedece a la terminación de pedregal de Tepepan y la entrada en marcha de Herrerías el cual tiene un menor precio. ESTADO DE RESULTADOS, 3° Trimestre de 2000 VS 3° Trimestre de 1999.
El efecto combinado de las ventas causó que los ingresos de Consorcio Ara crecieran 11.0% en términos reales de $718.9 millones durante el tercer trimestre de 1999 a $797.6 millones durante el tercer trimestre del 2000. Como ya se ha comentado el cierre del sexenio ha creado un ajuste en el dinamismo del mercado. Esta tendencia se vera revertida el año próximo. El costo de ventas creció un 11.1% de $509.7 millones al cierre del tercer trimestre de 1999 a $566.5 millones al cierre del tercer trimestre del 2000. Este incremento esta en línea con el experimentado por los ingresos. La utilidad bruta para el tercer trimestre del 2000 fue superior a la del tercer trimestre del año anterior en un 10.5% al alcanzar los $231.2 millones. Lo cual generó un margen bruto global de 29.0% sobre ventas. Los márgenes brutos por segmento son desglosados a continuación:
Debido a la entrada de la nueva vivienda Progresiva en el sector de Prosavi-Progresiva vemos un ligero incremento en el márgen bruto de este sector, ya que se comercializa una vivienda similar a la del Prosavi con un mejor precio. El margen bruto en este sector incremento al 23.1% sobre ventas. El crecimiento de la economía mexicana se comienza a hacer notar en el costo de la mano de obra. Este punto ira haciéndose cada vez mas presente en los márgenes. . GASTOS GENERALES Y DE ADMINISTRACION Los gastos generales y de administración como porcentaje de ventas fueron de 7.1%. Durante el tercer trimestre del 2000, estos ascendieron a $56.9 millones. La utilidad de operación de Consorcio Ara durante el tercer trimestre del 2000 alcanzó los $174.3 millones. Esto representa un incremento real del 10.7% con respecto al tercer trimestre del año anterior. El margen correspondiente alcanzó niveles de 21.8%. Durante el tercer trimestre del 2000, Consorcio Ara generó $184.8 millones de EBITDA, de los cuales solo $10.6 son producto de la depreciación. El margen resultante fue de 23.2% durante el tercer trimestre del 2000. Esta cifra representa un crecimiento del EBITDA de un 10.6% con respecto al tercer trimestre de 1999. COSTO INTEGRAL DE FINANCIAMIENTO El costo integral de financiamiento disminuyó un 80.4% de $13.3 millones durante el tercer trimestre de 1999 a $2.6 millones durante el tercer trimestre del 2000. Su desglose se muestra a continuación:
Los créditos puente y de otra índole contratados causaron que el interés pagado se viera incrementado en un 76.5%. El efectivo del tercer trimestre de 1999 al 2000 se mantuvo en niveles similares, como resultado a las diferencias en las tasas reales del mercado se obtuvo una ganancia de intereses de $13.0 millones un 23.2% menor al del año pasado. Parte de los terrenos que se compraron en la frontera noroeste del país y en la zona metropolitana de la ciudad de México se pacto en dólares y a un plazo corto. Como consecuencia de las fluctuaciones del tipo de cambio tuvieron un efecto favorable de $1.5 millones. El REPOMO se vio disminuido en 133.7% por el efecto de $12.3 millones derivado de registrar el pasivo de los impuestos diferidos desde el principio del año 2000 con la entrada en vigor del nuevo principio de contabilidad D-4. Cabe hacer notar que nuestro EBITDA es 70.7 veces mayor que los 2.6 millones del costo integral de financiamiento y que puede cubrir los intereses pagados en más de 8.6 veces. Las asociaciones en participación han visto su volumen crecer de 66 unidades a 160 unidades. Esto se debe a la entrada de hipotecas B3 de FOVI al mercado, por lo que este trimestre se registraron 124 ventas a través de este tipo de hipotecas. En la participación de este segmento se vio reflejada una perdida de $0.7 millones. Esto se debe al reconocimiento de impuestos derivado de régimen fiscal para las Asociaciones en Participación. Debido a la regla D-4, la compañía registro en el tercer trimestre un impuesto sobre la renta diferido por la cantidad de $59.1 millones y un ISR pagado por $3.9 millones. Así el ISR total alcanzo los $63.0 millones. La utilidad neta total del tercer trimestre del año alcanzó los $108.1 millones con un margen neto de 13.5%. Si no se tomaran en cuenta los efectos del D-4 en el REPOMO y en los impuestos, la utilidad neta comparable con el mismo periodo del año anterior sería de $154.8 millones un 11.7% mayor, el margen neto sería de 19.4%. OCTUBRE de 1999 a SEPTIEMBRE de 2000 (UDM) Los resultados de los últimos doce meses se presentan a continuación:
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