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Resultados al Segundo Trimestre de 1999. Pesos de Poder Adquisitivo al 30 de Junio de 1999.
RESUMEN DE RESULTADOS Segundo Trimestre:
Ultimos Doce Meses a Junio de 1999:
Balance General al 30 de Junio 1999:
REPORTE DEL DIRECTOR. Durante el segundo trimestre de 1999, Consorcio ARA incrementó sus ventas de unidades en 22.4%. La venta total de vivienda creció de 1,906 unidades durante el segundo trimestre de 1998 a 2,333 unidades en el segundo trimestre de 1999. El desglose de estos datos se encuentra a continuación:
La operación de Consorcio ARA en el sector de Prosavi generó ingresos por $15.0 millones derivados del reconocimiento de 143 unidades construidas y vendidas durante este trimestre. En términos de unidades vendidas, las ventas con financiamiento Infonavit aumentaron de 682 unidades durante el segundo trimestre de 1998 a 1,156 viviendas durante el segundo trimestre de 1999, lo cual representa un incremento del 69.5% en volumen y de 75.0% en ingresos. El volumen de ventas de FOVI-FOVISSSTE en el trimestre creció un 9.9% con relación al mismo trimestre del año pasado, para cerrar con 853 viviendas; representando un incremento de 16.1% en ingresos para llegar a $163.3 millones. Nuestras operaciones dentro del sector de interés social se vieron marcadas por un positivo desempeño durante un segundo trimestre del año. En total, dicha venta creció un 37.8% de 1,458 durante el segundo trimestre de 1998 a 2,009 unidades durante el segundo trimestre de 1999 teniendo una expansión en ingresos del 42.6%. El sector de tipo medio tuvo un incremento del 6.1% en unidades totales, y sin considerar las asociaciones en participación el crecimiento fue del 64.1% y un incremento del 23.2% en ingresos comparándolo con el mismo periodo del año anterior. De las 157 unidades de tipo medio vendidas en el trimestre, se registraron 59 unidades vendidas a través de Bital con el exclusivo programa Bital-ARA y 98 unidades vendidas a través de créditos hipotecarios de tipo B3 por parte de FOVI. Poco a poco este segmento del mercado tomará mayor presencia al contar con estos dos esquemas hipotecarios. La línea de negocio de vivienda residencial tuvo una contracción de 3 unidades, representando un decremento del 20.2% en ingresos de trimestre a trimestre. Hoy por hoy, es una pequeña parte de la mezcla del volumen de ventas la que corresponde a tipo residencial (1.0%). Lo que se vendió en el trimestre ha sido colocado a través de ventas al contado, así como financiamientos propios de la empresa y como ya se mencionó, los financiamientos de Bital serán, cada vez mas, una opción muy socorrida por nuestros clientes. La baja observada en el trimestre se debe básicamente a la finalización de algunos desarrollos de este segmento. En la medida que los nuevos desarrollos planeados para el año comiencen a operar, las ventas en este segmento tendrán un repunte más importante. Durante el segundo trimestre de 1999 los precios promedio de venta de los productos de Consorcio Ara experimentaron un comportamiento mixto. El precio de venta de vivienda de interés social incrementó un 3.2%. El precio promedio de la vivienda de tipo medio disminuyo un 24.9%. Esto se debe a que el precio promedio del segundo trimestre de 99 incluye viviendas B3 mientras que no ocurrio lo mismo en el segundo trimestre de 98. El desglose de esta información se detalla a continuación:
ESTADO DE RESULTADOS, 2° Trimestre de 1999 VS 2° Trimestre de 1998.
El efecto combinado de las ventas causó que los ingresos de Consorcio Ara crecieran 23.0% en términos reales de $365.7 millones durante el segundo trimestre de 1998 a $449.8 millones durante el segundo trimestre de 1999. Cabe destacar que este desempeño es mayor al 20% que se tiene proyectado para el año. Consorcio ARA ha tenido la flexibilidad para adaptarse a las necesidades del mercado. El costo de ventas creció un 23.1% de $258.3 millones al cierre del segundo trimestre de 1998 a $318.1 millones al cierre del segundo trimestre de 1999. Este incremento esta en línea con el experimentado por los ingresos. La utilidad bruta para el segundo trimestre de 1999 fue superior a la del segundo trimestre del año anterior en un 22.7% al alcanzar los $131.8 millones. Lo cual generó un margen bruto global de 29.3% sobre ventas. Los márgenes brutos por segmento son desglosados a continuación:
La vivienda de interés social comercializada por Consorcio Ara sigue siendo de las de mayor precio y mejor valor del mercado, lo que ha permitido mantener los mejores márgenes de la industria. GASTOS GENERALES Y DE ADMINISTRACION Los gastos generales y de administración como porcentaje de ventas fue de 7.6%. Durante el segundo trimestre de 1999 estos ascendieron a $34.1 millones. Cabe mencionar que los dos primeros trimestres del año son los de menores ingresos. El componente fijo de los gastos de administración es la causa de que estos sean, como porcentaje de las ventas, los mayores del año, igualmente nuevas partidas derivadas del control de obras del noroeste de la república están presentes a diferencia del segundo trimestre del año pasado. Asimismo, cabe mencionar que se ha erogado el 0.3% de los ingresos en medidas conducentes al efecto del año 2000. La utilidad de operación de Consorcio Ara durante el segundo trimestre de 1999 alcanzó los $97.6 millones. Esto representa un incremento real del 20.7% con respecto al segundo trimestre del año anterior. El margen correspondiente se mantiene en niveles de 21.7%. Este nivel es suficiente para alcanzar la meta del 20% de crecimiento esperado para 1999. Durante el segundo trimestre de 1999, Consorcio Ara generó $103.6 millones de EBITDA, de los cuales solo $5.9 son producto de la depreciación. El margen resultante fue de 23.0% durante el segundo trimestre de 1999. COSTO INTEGRAL DE FINANCIAMIENTO El costo integral de financiamiento disminuyo un 49.0% de $21.5 millones durante el segundo trimestre de 1998 a $11.0 millones durante el segundo trimestre de 1999. Su desglose se muestra a continuación:
El interés devengado, las comisiones y factibilidad de los créditos puente contratados que no había durante el segundo trimestre de 1998 causaron que el interés pagado se viera incrementado en un 99.1%. El incremento de efectivo del segundo trimestre de 1998 al de 1999 tuvo como resultado una ganancia de intereses de $12.3 millones un 136.7% mayor, dadas las altas tasas reales del mercado. Algo de la tierra que se compró en la frontera noroeste del país se pacto en dólares y a un plazo corto; Como consecuencia de las fluctuaciones del efecto cambiario tuvo un incremento favorable de 247.2% mayor al del año anterior. El efecto combinado de estos aspectos da un total de $11.0 millones como costo integral de financiamiento. Cabe hacer notar que nuestro EBITDA es 9.4 veces mayor que esta cantidad y que puede cubrir los intereses en más de 6.6 veces.
Las asociaciones en participación han visto su volumen decrecer un 40.9%. Esto se debe al poco numero de unidades restantes en las mismas. La participación en la utilidad de dichas asociaciones pasó de $1.7 a $1.1 millones, debido a lo ya mencionado y a el hecho de que las asociaciones en participación en México ahora son sometidas a un nuevo tratamiento fiscal. Como parte del apoyo de las autoridades mexicanas a las empresas desarrolladoras de vivienda en México, Consorcio ARA puede deducir el monto invertido en inventario de reserva territorial para vivienda. La empresa pagó impuestos durante el segundo trimestre por la cantidad de $5.5 millones, lo que representa el 1.2% de los ingresos. La utilidad neta total del segundo trimestre del año alcanzó los $82.6 millones, cantidad superior a la del segundo trimestre del año anterior en un 38.6%. El margen neto alcanzado fue del 18.4%. JULIO de 1998 a JUNIO de 1999 (UDM) Durante el periodo comprendido entre Julio de 1998 y Junio de 1999, Consorcio Ara reconoció ingresos por un volumen de 30.3% mayor que en el periodo comparable anterior. Las ventas totales de unidades crecieron de 7,551 unidades a 9,838 en 1998 y 1999 respectivamente. El desglose se da a continuación:
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